Публикации Особенности договора социального найма жилого помещения

Всероссийский сборник статей и публикаций института развития образования, повышения квалификации и переподготовки.

Язык издания: русский
Периодичность: ежедневно
Вид издания: сборник
Версия издания: электронное сетевое
Публикация: Особенности договора социального найма жилого помещения
Автор: Шипхинеева Марина Мэлсовна

Аннотация. Автором данной статьи раскрыты вопросы гражданско-правового регулирования социального найма жилого помещения. Как происходит предоставление муниципального жилья по договору социального найма. Условия для получения социального найма жилья. Порядок предоставления, особенности договора социального найма жилья.Ключевые слова, договор, социальный найм, жилое помещение, стороны договора, содержание договора, исполнение договора.Abstract: The authors of this article discuss the issues of civil law regulation of social housing rental. How does the provision of municipal housing under a social rental agreement take place? Conditions for obtaining social housing rental. The procedure for providing, the specifics of the contract of social rental of housing.Key words: contract, social employment, residential premises, the parties to the contract, the content of the contract, the execution of the contract.Основной закон Российской Федерации обеспечивает каждому жителю страны жилищные права, подчеркивая важность обеспечения дополнительных возможностей для их осуществления для тех, кто в этом нуждается, посредством предоставления бесплатного или доступного по цене жилья. Реализация этого конституционного принципа осуществляется через заключение соглашения о социальном найме жилья. В настоящее время одним из активно обсуждаемых вопросов является юридическая сущность этого договора.В академической среде не существует общепринятого взгляда на этот вопрос. Например, согласно одной из теорий, договор социального найма представляет собой разновидность административного договора. Этой точки зрения придерживается, в частности, И.А. Остапенко. Рассмотрим эту точку зрения более детально. Так, статья 60 Жилищного кодекса РФ содержит определение договора социального найма, из которого явно прослеживается его субъектный состав. Обязательным участником (наймодателем) этих отношений является публично-правовое образование, от имени которого действуют уполномоченные органы. Другой стороной договора, а именно нанимателем, всегда является гражданин, нуждающийся в жилье и признанный малоимущим.Российский Жилищный кодекс не ограничивает круг лиц, имеющих право на получение жилья, а лишь оговаривает возможность предоставления такого права федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов федерации или иным категориям граждан. Таким образом, как в договоре социального найма, так и в административном договоре, непременным участником является орган государственной власти.Цель заключения договора социального найма продиктована конституционными нормами и заключается в обеспечении граждан жильем для проживания. Однако, учитывая специфику нанимателя, эту цель следует рассматривать шире. Поскольку нанимателями выступают граждане, не имеющие возможности самостоятельно обеспечить себя жильем, то в контексте договора социального найма жилье следует рассматривать не просто как объект недвижимости, а как форму социальной поддержки. Следовательно, договор служит удовлетворению общественно значимых потребностей, подобно административному договору. Еще одним признаком, сближающим договор социального найма с административным договором, является особый порядок его заключения.Анализ жилищного законодательства показывает, что заключению договора между сторонами предшествует ряд обязательных процедур организационного характера. В частности, постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилье органом местного самоуправления и принятие уполномоченным органом решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Сложный порядок объясняется необходимостью тщательной проверки соответствия граждан установленным критериям, закрепленным в Жилищном кодексе РФ и детализированным на уровне регионального и муниципального регулирования.Помимо строго определенного порядка заключения договора, социальному найму также не свойственен такой принцип, как свобода договора. Так, например, стороны ограничены в выборе размеров предоставляемого жилого помещения. Невозможность отказаться от нормирования жилья П.В. Крашенинников объясняет наличием их дефицита, а также тем, что жилье предоставляется «на условиях, гораздо более благоприятных, нежели обычно существующие» [5]. Стороны соглашения, как арендодатель, так и наниматель, действуют в рамках установленных ограничений, в частности, при установлении условий договора. Исходя из рассмотренных характеристик, можно заключить, что договор социального найма жилья носит административно-правовой характер. Тем не менее, полное согласие с позицией И.А. Остапенко относительно классификации данного соглашения как административного договора представляется невозможным по следующим причинам. Наряду с публично-правовыми аспектами, в договоре социального найма присутствуют также элементы, присущие гражданско-правовым договорам. Согласно статье 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, сфера жилищного законодательства включает в себя регулирование отношений, связанных с возникновением, реализацией, изменением и прекращением прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими государственному и муниципальному жилищным фондам [1]. Иными словами, отношения в сфере предоставления жилых помещений по договору социального найма, в том числе, относятся к жилищным правоотношениям. При этом согласно позиции О.А Городова, жилищное законодательство регулирует различные по правовой природе отношения: одни «выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями», другие составляют предмет административного права [4]. О комплексности данных отношений говорит и И.А Фаршатов, классифицируя их на следующие виды: организационные, управленческие и имущественно-стоимостные [7]. Рассмотрим подробнее относимость договора социального найма жилых помещений к предмету гражданско-правового регулирования. Предметом гражданского права, как и жилищного, выступают имущественные и личные неимущественные отношения. При этом под имущественными понимают отношения по поводу имущественных благ, характеризующиеся такими признаками, как имущественно-распорядительная самостоятельность сторон, равное положение сторон по отношению друг к другу и возмездность [3]. Договор социального найма жилого помещение, как и жилищные правоотношения, носит имущественный характер ввиду следующего. Как известно, наниматель по договору социального найма не приобретает право собственности на предоставляемое жилое помещение и, как следствие, не может совершать некоторые распорядительные действия в отношении него. Так, такое жилое помещение не может стать предметом гражданско-правовых договоров [6]. В то же время, законодательство о жилье в России наделяет арендатора определенными возможностями по распоряжению своим жильем. Среди них – возможность заключения договора поднайма и обмена занимаемой жилплощади. Владелец жилья также обладает определенными правами в отношении помещения. Он имеет право давать согласие арендатору на вселение новых членов семьи, совершение обмена жилого помещения и заключение соглашения о поднайме.Правовые отношения, возникающие из договора социального найма, соответствуют и второму критерию имущественных отношений. В гражданском праве равенство сторон подразумевает отсутствие иерархических связей между ними. В контексте договора социального найма, присутствие государственного органа или органа местного самоуправления в качестве наймодателя не влечет за собой установление отношений власти и подчинения между сторонами.Как следует из определения № 83-КГ19–15, вынесенного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ 19 ноября 2019 года, российское законодательство не допускает принудительное заключение договора социального найма через суд. Иными словами, нельзя обязать гражданина против его желания принять на себя права и обязанности, возникающие из такого договора[2]. Таким образом, отношения между нанимателем и наймодателем характеризуются равенством сторон. Несмотря на ярко выраженную социальную направленность рассматриваемого договора, нельзя говорить о его безвозмездности. Согласно Конституции РФ жилые помещения предоставляются, в том числе за доступную плату. В связи с этим Жилищный кодекс РФ закрепляет право наймодателя требовать от нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, которому корреспондирует соответствующая обязанность нанимателя. Следовательно, отношения по социальному найму не лишены экономической составляющей. К личным неимущественным отношениям в жилищной сфере ученые относят право граждан на неприкосновенность жилища. Данное право рассматривается в качестве элемента личной жизни граждан, а не объекта прав нанимателя по договору социального найма [5]. В статье 3 Жилищного кодекса Российской Федерации также зафиксирован принцип, согласно которому произвольное лишение жилья недопустимо. Этот принцип распространяется, в частности, на неимущественные правоотношения. Следовательно, наниматели жилья не могут быть лишены занимаемой площади по произволу, а их выселение возможно лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом и исключительно по решению суда. Таким образом, отношения, возникающие в рамках договора социального найма, обладают чертами, характерными для гражданско-правовых отношений.На основе анализа специфики правовых взаимосвязей, возникающих из договора социального найма, можно заключить, что правовая природа данного договора является неоднозначной. Правоотношения социального найма оформлены как гражданско-правовой договор, однако им присущ ряд особенностей, имеющих публично-правовой характер. Применение административно-правового метода обусловлено тем, что договор социального найма является основным инструментом для удовлетворения жилищных нужд граждан. Высокая социальная значимость этого договора обусловливает уникальность его правовой природы, которая заключается в сочетании частно-правовых и публичных элементов.Литература:

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

Аверьянова М. И. Жилищное право. — М.: Юрайт, 2023. 219 с.

Гонгало Б.М. Жилищное право: вчера, сегодня, завтра // Закон. 2023. N 3. С. 13 — 17.

Гришаев С.П. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2023.

Жилищное право / под ред. А. О. Иншаковой, А. Я. Рыженкова. — М.: Юрайт, 2023. 425 с.