Публикации
ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
Всероссийский сборник статей и публикаций института развития образования, повышения квалификации и переподготовки.
Скачать публикацию
Язык издания: русский
Периодичность: ежедневно
Вид издания: сборник
Версия издания: электронное сетевое
Публикация: ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
Автор: Будер Ирина Викторовна
Периодичность: ежедневно
Вид издания: сборник
Версия издания: электронное сетевое
Публикация: ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
Автор: Будер Ирина Викторовна
Будер Ирина ВикторовнаBuder Irina VictorovnaМагистрант Master's student Негосударственное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» Non-state educational private institution of higher education "Moscow Financial and Industrial University "Synergy" ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКАCONSTRUCTION CONTRACT: THEORY AND PRACTICEАннотация: Статья посвящена изучению особенностей договора строительного подряда, являющегося одним из наиболее распространенных видов подрядных договоров в российском праве. Рассматриваются ключевые элементы договора, порядок заключения, исполнения обязательств сторон, возможные риски и способы защиты прав участников сделки. Особое внимание уделено судебной практике, сложившейся вокруг споров, возникающих из нарушений условий договора строительного подряда.Abstract: The article is devoted to the study of the features of the construction contract, which is one of the most common types of contract in Russian law. It examines the key elements of the contract, the procedure for its conclusion and execution, the possible risks and ways to protect the rights of the parties to the transaction. Special attention is paid to the judicial practice that has developed around disputes arising from violations of the terms of the construction contract.Ключевые слова: Строительный подряд, договор подряда, обязательства сторон, судебная практика, исполнение обязательств, риски строительства, защита прав заказчика и исполнителя.Keywords: Construction contract, contract of employment, obligations of the parties, judicial practice, fulfillment of obligations, construction risks, protection of the rights of the customer and the contractor.Договор строительного подряда остается одним из самых конфликтных видов гражданско-правовых договоров. Высокая стоимость работ, сложность сметной документации, необходимость строгого соблюдения нормативных требований и большой объем доказательственных материалов неизбежно приводят к спорам между заказчиком и подрядчиком.Договор строительного подряда регулируется нормами главы 37 «Подряд» и главы 38 «Строительный подряд» Гражданского кодекса РФ. Эти положения определяют права и обязанности заказчика и подрядчика, правила согласования смет, приемки и оплаты работ, а также порядок разрешения споров.Договор строительного подряда является одним из видов договора подряда, регулируемого главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.Иными словами - договор строительного подряда представляет собой соглашение, согласно которому одна сторона (Подрядчик) обязуется построить объект недвижимости либо произвести строительные работы по заданию другой стороны (Заказчика). Основные элементы договора строительного подряда включают стороны, предмет, срок и цену.Сторонами договора выступают:1) подрядчик – лицо, обладающее необходимыми ресурсами и квалификацией для выполнения строительно-монтажных работ (подрядчиком чаще всего выступает специализированная строительная организация);2) заказчик – юридическое или физическое лицо, заинтересованное в строительстве или реконструкции определенного объекта недвижимости.Важнейшим признаком данного вида договора является предмет соглашения (строительство объектов капитального характера), особая квалификация подрядчика и длительность процесса выполнения работ.Согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ предметом договора строительного подряда являются строительство определенного объекта либо осуществление иных действий, направленных на достижение результата строительства. Предмет определяется условиями договора и спецификациями проектной документации, согласованной сторонами. В предмет договора входит: конкретизация объема выполняемых работ, описание технических характеристик проекта, определение материалов и оборудования, требования к качеству исполнения работ. Важнейшие элементы предмета договора: точное определение типа и объемов работ, место осуществления работ, итоговая цель, которую стороны преследуют договором. Предметом договора выступают конкретные виды строительных работ, выполняемых подрядчиком по заказу клиента. К таким работам относятся строительство новых объектов, ремонт существующих строений, инженерные коммуникации и благоустройство территории.Договор строительного подряда обязательно включает сроки начала и окончания работ, а также промежуточные этапы выполнения отдельных видов работ. Нарушение указанных сроков влечет юридическую ответственность сторон. Виды сроков: - начало выполнения работ - срок, начиная с которого подрядчик обязан приступить к выполнению обязательств;- промежуточные сроки - определенные моменты времени, когда должны завершаться отдельные этапы строительства или определенных видов работ;- срок завершения всех работ - окончательная дата, к которой подрядчик обязуется завершить все строительные работы.За просрочку выполнения работ заказчик вправе требовать неустойку или компенсацию убытков, предусмотренных законом или условиями договора. Подрядчик же имеет право отказаться от выполнения договорных обязательств, если просрочка вызвана действиями заказчика.Цена договора включает оплату услуг подрядчика, расходы на приобретение материалов и оборудования, транспортные издержки и прочие затраты, необходимые для осуществления строительных работ. Стоимость должна быть зафиксирована в договоре, однако возможны случаи изменения цены вследствие объективных обстоятельств.Исполнение обязательств по договору начинается с момента подписания документа обеими сторонами. После согласования предмета, стоимости и срока выполнения работ заказчик обязан обеспечить подрядчику доступ к строительной площадке, передать техническую документацию и организовать своевременную поставку необходимых ресурсов.Подрядчик же берет на себя обязательство качественно выполнить работы в установленный срок, используя квалифицированный персонал и современное оборудование. Завершение каждого этапа работ сопровождается подписанием акта приема-передачи выполненных работ.Так, например, для АНО ВО «Московский Университет «Синергия» (далее по тексту – Университет) договор строительного подряда является одним из ключевых инструментов для развития инфраструктуры: строительство новых корпусов, реконструкция существующих зданий, ремонт аудиторий, общежитий, спортивных объектов.Рассмотрим практику исполнения таких договоров в Университете, которая имеет свои особенности, обусловленные спецификой образовательной организации, ее структурой, целями и задачами. Прежде всего, необходимо решение о необходимости строительства или ремонта принимаются на уровне высшего руководства, исходя из стратегических планов развития, потребностей учебного процесса, численности студентов. На этом этапе начинается формирование технического задания и сметы: Заказчик (Университет) формирует детальное техническое задание, проектную документацию и смету. Часто для этого привлекаются специализированные проектные организации. Университет, будучи частной организацией, не обязан проводить государственные торги (44-ФЗ, 223-ФЗ), но, как правило, использует конкурентные процедуры (тендеры, запрос котировок, коммерческие конкурсы) для выбора наиболее выгодного и надежного Подрядчика. Это обеспечивает прозрачность, снижение рисков и выбор квалифицированного исполнителя. Юридическая служба участвует в проверке юридической чистоты Подрядчика (наличие лицензий, судебные иски и т.д.). Непосредственно проект договора всегда проходит юридическую экспертизу на предмет соответствия законодательству, защиты интересов Университета, минимизации рисков. Затем назначается ответственный менеджер проекта со стороны Университета (часто из АХД или УКСа), который координирует все вопросы с Подрядчиком, контролирует сроки, качество, бюджет. Университет может нанимать стороннюю организацию для осуществления независимого строительного контроля (технического надзора) или осуществлять его силами собственных специалистов. На постоянной основе проводятся плановые совещания с Подрядчиком для обсуждения хода работ, устранения возникающих проблем, согласования изменений. При исполнении договора (контракта) подрядчик обязан вести журнал производства работ, который регулярно проверяется и подписывается представителем Заказчика. Обязателен финансовый контроль, так, оплаты осуществляются только после подписания актов КС-2 и КС-3, подтверждающих фактическое выполнение работ и их стоимость. Любые дополнительные работы, не предусмотренные сметой, требуют обязательного оформления дополнительного соглашения с указанием новых объемов, стоимости и сроков. Без этого Университет не будет их оплачивать. Юридическая служба тщательно проверяет обоснованность и оформление таких изменений. В процессе строительства часто возникают непредвиденные обстоятельства или желание Заказчика внести изменения. Все изменения оформляются только через дополнительные соглашения к договору. Юридическая служба контролирует юридическую корректность таких соглашений. При окончательной приемке формируется приемочная комиссия (включающая представителей АХД, УКСа, юридической службы, эксплуатационной службы). Комиссия проверяет соответствие выполненных работ проекту, качеству, строительным нормам. Выявленные недостатки фиксируются в акте, и Подрядчик обязуется их устранить за свой счет до окончательной приемки. Подрядчик обязан передать полный комплект исполнительной документации (акты, схемы, сертификаты на материалы, паспорта на оборудование, инструкции по эксплуатации и т.д.). Далее наступает гарантийный период. В течение гарантийного срока (как правило, 3-5-10 лет) эксплуатационная служба Университета осуществляет мониторинг объекта на предмет выявления скрытых дефектов. При выявлении дефектов в гарантийный период Университет направляет Подрядчику претензию с требованием их устранения. Юридическая служба контролирует процесс. В случае невозможности досудебного урегулирования споров (например, по качеству работ, срокам, оплате), юридическая служба готовит исковые заявления и представляет интересы Университета в арбитражных судах.Одной из главных проблем практики заключения и исполнения договоров строительного подряда и в Университете и в целом, является несоблюдение сроков выполнения работ. Это связано с различными факторами, такими как недостаток финансирования, непредвиденные обстоятельства на стройплощадке или низкая квалификация персонала подрядчика.Кроме того, часто возникают споры относительно качества выполненной работы. Например, дефекты материала или конструкции могут проявиться лишь спустя некоторое время после сдачи объекта заказчику. Подобные ситуации требуют внимательного подхода к установлению гарантийных обязательств и порядка урегулирования претензий.Судебная практика свидетельствует о частых спорах, касающихся несвоевременного выполнения работ, завышения сметной стоимости проекта и ненадлежащего качества проведенных работ. Анализ решений судов позволяет выявить некоторые закономерности:При нарушении сроков выполнения работ суд учитывает причины задержки и наличие вины одной из сторон.Спорные моменты относительно качества работ решаются путем привлечения специализированных организаций для оценки состояния объекта.Возмещение убытков производится исходя из размера ущерба, понесенного потерпевшей стороной.В 2025 году судебная практика демонстрирует ужесточение требований к сторонам в части доказывания. Арбитражные суды и Верховный Суд РФ уделяют особое внимание полноте документального оформления, мотивированности отказов заказчиков и корректности проведенных экспертиз. Это делает роль сметно-договорной работы ключевой в предотвращении рисков: именно сметчики и юристы обеспечивают качество исходных документов и формируют доказательственную базу на случай возможного конфликта.В 2025 году появились новые разъяснения и судебные акты, которые существенно повлияли на разрешение споров по договорам строительного подряда.Представим прогнозы по договорам строительного подряда на 2026 год в целом и основные рекомендации по теории и практике:1. Сохранение высокой активности споров – экономическая нестабильность и последствия текущих вызовов будут продолжать оказывать влияние, генерируя новые споры, связанные с ужесточением условий финансирования, завершением начатых проектов и новыми выектными решениями.2. Повышение значимости превентивных мер – включение четких механизмов по пересмотру цен, управлению изменениями, разрешению споров (включая ADR-оговорки); активное управление рисками (финансовыми, техническими, логистическими) на всех этапах проекта; тщательное ведение всей исполнительной документации, фото- и видеофиксация, своевременное составление актов и уведомлений.3. Увеличение использования медиации и спорных комитетов – понимание преимуществ скорости, конфиденциальности и сохранения деловых отношений будет стимулировать стороны к более активному использованию этих методов, особенно в крупных и долгосрочных проектах.4. Дальнейшее развитие судебной практики – суды продолжат формировать подход к разрешению споров, связанных с инфляцией, форс-мажором и импортозамещением, уделяя внимание доказыванию реального ущерба и соблюдению установленных процедур.5. Рост роли экспертов – необходимость в квалифицированных технических и экономических экспертах (как судебных, так и внесудебных) будет только расти.Практика разрешения споров по договору строительного подряда демонстрирует адаптацию к беспрецедентным вызовам. Несмотря на доминирующую роль судебных разбирательств, наблюдается тенденция к более активному поиску досудебных и альтернативных способов урегулирования. Ключевым фактором успеха в разрешении таких споров становится не только знание законодательства, но и глубокое понимание специфики строительной отрасли, а также готовность к гибкости и поиску компромиссов на всех этапах реализации проекта.Таким образом, заключение и правильное оформление договора строительного подряда требует тщательной подготовки и учета множества факторов, влияющих на ход реализации проекта. Для успешной реализации важно учитывать требования законодательства, правильно формулировать условия договора и предусматривать механизмы защиты интересов обеих сторон. Правильное заключение договора способствует снижению риска возникновения конфликтов и обеспечивает эффективную защиту прав и законных интересов заказчиков и исполнителей. в 2025 году наблюдается усиление роли документального подтверждения фактов исполнения обязательств, мотивированности отказов заказчиков и качества оформления условий договора. Для подрядчиков и сметчиков это означает необходимость более строгого подхода к фиксации всех этапов работы.Список используемых источниковГражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.07.2025), // Собрание законодательства РФ.-2025.-№ 315.- Ст 410. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, – 2025. Воробьева, О.В. Составление договора: техника и приемы / О.В. Воробьева. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Издательство Юрайт, 2025. – 227 с. – ISBN 978-5-534-03435-6. - Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. - URL: (дата обращения: 25.12.2025). Марковская, А.О. Договор строительного подряда: проблемы теории и правоприменения / А. О. Марковская. - Текст : непосредственный // Молодой ученый. - 2024. - № 50 (549). - С. 311-314. - URL: Договорная подсудность: подборка судебной практики // КонсультантПлюс. — URL: https:// www.consultant.ru/law/podborki/dogovornaya_podsudnost_gpk/ (дата обращения: 25.12.2025). Актуальные споры из договора строительного подряда // Центральный округ. — URL: (дата обращения: 25.12.2025). Расторжение договора подряда: судебная практика 2025 года // Юридический центр «Фаворит». — URL: (дата обращения: 25.12.2025). Споры по договору строительного подряда: подборка судебной практики // КонсультантПлюс. — URL: (дата обращения: 25.12.2025).
